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Seu imóvel está alugado, mas, pretende por a venda? Cuidado com o direito de preferência do Inquilino!

Se você é proprietário e possui um Contrato de Locação vigente, saiba que, em caso de venda, é necessário que seu inquilino tenha ciência, sobre sua intenção de vender o imóvel.

1) DIREITO DE PREFERÊNCIA – BASE LEGAL:

O Direito de Preferência nada mais é do que a comunicação formal, ou seja, de forma escrita, direcionada ao inquilino informando-o sobre a intenção de vender o imóvel e nesta mesma ocasião, lhe oferecida a oportunidade de manifestar interesse em comprar o imóvel, antes que o proprietário o ofereça a terceiros.
Tal regra, trata-se de uma imposição legal, contida no artigo 27 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que assim prevê:

Artigo. 27. “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

2) QUAIS OS RISCOS EM NÃO DAR A PREFERÊNCIA AO INQUILINO?

Os riscos podem ser vários, dentro os que mais se destacam nas disputas judiciais,são:
Cobrança de multa: todo contrato de locação possui na pena de multa, portanto, neste tipo de situação, há entendimento de que ela poderia ser aplicada, podendo chegar até três vezes o valor do aluguel.

Cobrança de danos indenizatórios de aspecto material e moral:

Caso o inquilino comprove que houve prejuízos econômicos ou morais, em razão de não lhe ser dado o direito de preferência ou ainda, em caso de ingresso de ação judicial, poderá ser arbitrado judicialmente indenizações deste cunho. Indenizações desta natureza possuem base legal fundamentada no artigo 33º da lei do inquilinato.

Anulação da venda:

Essa sem dúvida é a pior hipótese que pode acontecer, pois, além de causar uma tremenda dor de cabeça ao proprietário, este ainda terá que enfrentar o novo comprador no desfazimento do negócio, além, de todos os prejuízos econômicos que isso pode envolver. É evidente, que, para que a anulação ocorra, o inquilino deverá propor uma ação judicial, para promover a anulação pelo descumprimento do direito de preferência e cumprir alguns requisitos, como depositar o valor da venda em juízo, por exemplo.

Temos um modelo de Notificação aqui, se quiser.

3) QUAL A ÚNICA FORMA SEGURA DE GARANTIR A CIÊNCIA DO INQUILINO SOBRE O DIREITO DE PREFERÊNCIA?

A única forma juridicamente segura, é por meio da NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, é nela que vai conter todas as informações importantes para fazer valer nos termos da lei essa preferência.
Mas atenção, há alguns requisitos legais obrigatórios que precisam constar expressamente na Notificação para que de fato ela possua a validade legal, tais como: preço, forma de pagamento, encargos, entre outros detalhes imprescindíveis, surtindo assim o efeito necessário.

4) AFINAL, QUAIS SÃO OS PRÓXIMOS PASSO?

Sempre que estiver diante deste tipo de situação, a forma mais assertiva de conduzir o caso, é seguindo os passos a adiante:

OPÇÃO 1:

É a mais segura e econômica – de forma presencial:
Emitir uma Notificação Extrajudicial
Procure o Inquilino pessoalmente e colha a assinatura dele na própria
notificação
Reconhecer firma da assinatura do inquilino
Aguarde os 30 dias de prazo para de eventual manifestação.

OPÇÃO 2:

Com custo de correio – de forma remota:
Aqui deve ser usada, somente nos casos em que você realmente não consiga colher a assinatura do inquilino de forma presencial.
Podendo então, optar por enviar esta Notificação Extrajudicial via Correios com Aviso de Recebimento (AR).
Emitir a Notificação Extrajudicial
Despache a Notificação via Correios e pegue o Recibo do AR
Aguarde chegar do Correio a devolução do AR
Aguarde os 30 dias de prazo para de eventual manifestação.
Para lhe auxiliar com a Notificação, temos um modelo aqui, se quiser.
Após o recebimento da Notificação, e caso ultrapassado o prazo de 30 dias, e não houver qualquer manifestação do inquilino, entende-se que foi suprido a cientificação do inquilino quanto ao direito de preferência, podendo então, o proprietário prosseguir livremente com a venda do imóvel, ofertando-o no mercado e a terceiros.

Importante:

A contagem dos 30 dias sempre se conta a partir da data em que o Inquilino recebeu a comunicação e são contados de forma “corrida”.

5) CONCLUSÃO

Veja que, contar com o apoio de um advogado especializado é essencial para assegurar que todos os passos legais sejam seguidos corretamente. Muitas disputas judiciais, e prejuízos econômicos e temporais, podem ser evitados, se forem seguidas as orientações aqui explanadas.